با توجه به افزایش روزافزون قیمت املاک در کشور، خرید و فروش ملک ورثه ای نیازمند دقت درمورد نکاتی در مورد خرید ملک ورثه ای است. اقدام به معامله ملک بدون دانش کافی میتواند شما را در معرض کلاهبرداری و مشکلاتی مانند معاملات فضولی و معارض قرار دهد. این چالشها در معاملات عادی نیز وجود دارد، اما وقتی ملک موضوع معامله به صورت ورثهای باشد، این مشکلات بیشتر میشود.
برای کاهش درصد خطر زیاندیدگی و مشکلات حقوقی در معاملات املاک ورثهای، رعایت چند نکته ضروری است. ابتدا، بررسی دقیق اسناد مالکیت و گواهی انحصار ورثه اهمیت دارد تا از صحت اطلاعات ورثه اطمینان حاصل شود. همچنین، لازم است تمامی ورثه به توافق برسند و امضای آنها در مبایعهنامه درج شود.
مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی نیز میتواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند. آگاهی از حقوق و قوانین مربوط به خرید ملک ورثهای، به شما کمک میکند تا از مسائل قانونی و مالی در آینده در امان باشید و یک معامله مطمئن و امن انجام دهید.
برای ارتباط با بهترین وکیل ملکی با شماره ۰۹۱۲۶۹۰۷۴۳۳ تماس بگیرید.
1. بررسی اسناد مالکیت
املاک ورثهای در دو حالت وجود دارند. در حالت اول، ورثه اقدام کرده و هر کدام به نسبت سهم خود سند جداگانه دریافت کردهاند. در این صورت، برای خرید ملک، باید اسناد مالکیت تمامی ورثه را بررسی کنید. تا زمانی که سند مالکیت فروشنده را به دقت بررسی نکردهاید، به هیچ وجه اقدام به نوشتن مبایعهنامه و قولنامه نکنید.
اهمیت بررسی اسناد
بررسی سند مالکیت هر شخص، نشاندهنده میزان سهم وی از ملک است. دقت کنید که هر فرد فقط میتواند نسبت به سهم خود معامله کند. بنابراین، هیچ کس نمیتواند نسبت به سهم خواهر و برادر یا دیگر ورثه متعهد شود.
معمولاً دیده میشود که یکی از اعضای خانواده اقدام به معامله سهم همه ورثه میکند و به صورت شفاهی متعهد میشود که امضای بقیه را بگیرد. این اقدام میتواند منجر به بروز مشکلات حقوقی شود زیرا ممکن است سایر ورثه معامله را تأیید نکنند و خریدار با مشکل فروش مال غیر مواجه شود. بنابراین، قبل از هر گونه اقدام، تمام اسناد و مدارک را به دقت بررسی کنید.
2. بررسی گواهی انحصار ورثه و سند مالکیت مورث
حالت دوم، زمانی است که ورثه نسبت به اخذ سند مجزا اقدام نکردهاند. در این وضعیت، بررسی سند مالکیت به نام مورث و همچنین گواهی انحصار ورثه که مشخصات وراث و سهم هر یک از آنها را مشخص میکند، الزامی است.
اهمیت گواهی انحصار ورثه
گواهی انحصار ورثه، مدرکی است که نشان میدهد که چه کسانی وارث قانونی ملک هستند و سهم هر یک از آنها چقدر است. این گواهی میتواند به شما کمک کند تا از صحت اطلاعات ورثه اطمینان حاصل کنید و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری نمایید.
پس از این بررسی، باید با هر شخص به اندازه سهم او معامله کنید. این کار مانع از بروز مشکلات بعدی خواهد شد و حقوق قانونی تمامی ورثه را تضمین میکند.
3. پرداخت ثمن معامله
ممکن است همه ورثه یا تعدادی از آنها اقدام به امضای مبایعهنامه نمایند و از شما درخواست کنند که ثمن معامله، یعنی سهم آنها از فروش ملک را به حساب یکی از ورثه واریز کنید.
الزامات پرداخت ثمن
در این صورت، این خواسته حتماً باید در مبایعهنامه یا برگه جداگانهای قید گردد و به امضای همه ورثه برسد. اصل بر این است که سهم هر شخص باید به خود او پرداخت شود. در صورتی که توافقی غیر از این صورت گرفت، باید کتباً درج و امضا شود.
عدم رعایت این نکات میتواند منجر به بروز مشکلات قانونی و مالی در آینده شود. بنابراین، حتماً این موضوع را به دقت بررسی کنید و از وکیل مشورت بگیرید.
4. محجورین
وجود اشخاص محجور مانند صغار، سفیهان و دیوانگان در میان ورثه، موضوع مهم دیگری است که باید به آن توجه شود. اگر هنگام معامله متوجه شدید که در میان ورثه شخصی با کمتر از 18 سال سن وجود دارد، نمیتوانید با این شخص معامله کنید.
نحوه معامله با محجورین
باید با ولی قهری یا قیم او معامله کنید. معامله اموال غیرمنقول متعلق به اشخاص صغیر توسط قیم دارای محدودیتهایی است و قیم مجاز به هر معاملهای نیست و برای انجام معامله باید اجازه دادستان را داشته باشد.
در صورتی که تشریفات قانونی رعایت نشود، معامله ممکن است باطل گردد. همچنین در مورد اشخاص سفیه و دیوانه نیز باید با مشاهده مدرک قیمومت، معامله با رعایت مقررات صورت گیرد.
متأسفانه بسیاری از افراد تصور میکنند که امضای مادر یا برادر بزرگتر به تنهایی از طرف صغیر یا محجور برای قانونی بودن معامله کافی است، که این تصور اشتباه است و میتواند پیامدهای منفی زیادی به همراه داشته باشد. در این موارد، حتماً با وکیل دادگستری مشورت کنید.
5. تصرفات در ملک ورثهای
اگر سهم برخی از ورثه را خریداری میکنید، باید بدانید که به صرف خرید سهم این اشخاص نمیتوانید در ملک خریداری شده تصرف کنید. بسته به اینکه ملک خریداری شده چه نوع ملکی باشد، نحوه تصرفات متفاوت خواهد بود.
تصرف در ملک غیرقابل تقسیم
اگر ملک غیرقابل تقسیم باشد (مانند آپارتمان)، تصرفات شما نیازمند اجازه باقی ورثه نیز خواهد بود. در واقع، پس از خریداری از برخی ورثه، ورثه دیگر که سهم خود را نفروختهاند، باید موافق باشند تا شما بتوانید در ملک تصرف کنید. البته آنها هم برای تصرف نیاز به مجوز شما دارند.
تصرف در ملک قابل تقسیم
اما اگر ملک خریداری شده قابل تقسیم باشد، باید درخواست تقسیم آن را بنمایید تا سهم شما مشخص گردد و پس از تقسیم، میتوانید در سهم خود تصرف کنید. در غیر این صورت، تصرف در ملکی که هنوز تقسیم نشده است نیازمند موافقت همه مالکین خواهد بود.
6. چالشهای حقوقی
خرید ملک ورثهای ممکن است با چالشهای حقوقی زیادی همراه باشد. از جمله این چالشها میتوان به عدم توافق بین ورثه، وجود محجورین، و مشکلات قانونی ناشی از تصرفات اشاره کرد.
توصیه به خریداران
برای جلوگیری از این چالشها، توصیه میشود که قبل از هر گونه معامله، با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل میتواند شما را در خصوص تمامی مراحل قانونی راهنمایی کند و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.
سخن پایانی
با توجه به اهمیت و چالشهای خرید ملک ورثهای، پیشنهاد میشود قبل از امضای مبایعهنامه، حتماً کلیه مدارک را به وکیل نشان دهید و از وکیل ملکی مشورت بگیرید. با پرداخت هزینه اندک مشاوره، میتوانید از ضررهای غیرقابل جبران و همچنین از دعاوی حقوقی جلوگیری کنید.
در نهایت، آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به خرید ملک ورثهای و مشاوره با افراد متخصص میتواند به شما کمک کند تا از مشکلات قانونی و مالی در آینده جلوگیری کنید و به یک خرید مطمئن و امن دست یابید. با رعایت نکات فوق، میتوانید از حقوق خود و دیگر ورثه محافظت کنید و از فشارهای قانونی جلوگیری نمایید.
مطالعه بیشتر:
